Le zone elencate in legenda e raffigurate in mappa rappresentano le zone del Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di Modica (variante generale dell’Aprile 2018), che disciplina l’uso del suolo per la costruzione di nuovi edifici o la ristrutturazione degli edifici esistenti. In sostanza, ogni zona prescrive le attività edilizie consentite e, nel caso sia possibile demolire l’esistente o costruire nuovi edifici, definisce l’indice di fabbricabilità fondiaria, ovvero il numero massimo di metri cubi di fabbricati realizzabili per ogni metro quadro di superficie disponibile.
La definizione della zonizzazione del PRG e delle relative prescrizioni, che dovrebbe tenere conto delle previsioni aggiornate di sviluppo demografico ed economico della città, orienta lo sviluppo urbanistico della città verso le esigenze abitative e produttive dei cittadini, preservando il territorio da un consumo incontrollato di suolo.
Si definiscono brevemente le zone urbanistiche che ricadono nel perimetro di censimento del quartiere Sorda:
A2 (art.31) - Ville, case e masserie di interesse architettonico e ambientale (paesaggistico)
Definizione: comprendono le ville, case e masserie ubicate per la quasi totalità nel territorio agricolo, che rappresentano nel loro insieme un patrimonio architettonico e ambientale che caratterizza il territorio modicano.
Attività edilizia consentita: interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione e di restauro conservativo, secondo il piano particolareggiato di settore (censimento e catalogazione dello stato di fatto per la valorizzazione storico-culturale dei beni). È consentita la variazione delle destinazioni d’uso degli immobili, purché compatibile con il carattere residenziale della zona.
B0 (art. 35) - Mantenimento dello stato di fatto
Definizione: si tratta di aree di più o meno recente edificazione che hanno esaurito la loro capacità edificatoria e pertanto sono da considerarsi come sature.
Attività edilizia consentita:
- Ordinaria e straordinaria manutenzione, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia.
- Demolizione e ricostruzione nel rispetto dei volumi e delle superfici utili esistenti; le aree libere si intendono inedificabili e potranno essere destinate a verde condominiale attrezzato per il tempo libero, il gioco e lo sport.
B1 (art. 36) - Di completamento dei quartieri del centro urbano
Definizione: comprendono le aree edificate all’interno del centro abitato nelle quali è prevista la possibilità di saturazione mediante interventi edilizi a completamento dell’edificato.
Attività edilizia consentita:
- Ordinaria e straordinaria manutenzione, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica.
- Demolizione e ricostruzione, nuova costruzione in lotti non edificati.
BR1 (art. 39) - Zona di recupero
Definizione: zone normate da Piani di Recupero degli agglomerati abusivi.
Attività edilizia consentita: come Piano di Recupero approvato.
C (art. 41) - Lottizzazioni e programmi costruttivi in corso
Definizione: si tratta delle parti del territorio comunale per le quali esistono piani di lottizzazione convenzionati e/o in corso di completamento.
Attività edilizia consentita: secondo PdL o Programma Costruttivo approvato.
E1 (art. 53) - Agricola normale
Definizione: si tratta di zone destinate esclusivamente all’esercizio dell’attività agricola e delle attività connesse con l’uso agricolo del territorio.
Attività edilizia consentita: è ammessa la realizzazione di edifici residenziali con al massimo 2 piani fuori terra, per un’altezza massima di 7,5 m. È fissato un indice di fabbricabilità fondiaria massima di 0,03 mc/mq con 10.000 m² di intervento minimo.
E3 (art. 54b) - zone di verde agricolo costituite da zone disattese dal DDG 214/2017 e destinate a zone agricole
Definizione: si tratta di zone destinate ad uso agricolo dal decreto di approvazione del PRG (DDG 214/2017), contenenti tutte le zone disattese dal medesimo decreto (zone B2, B3, C, … ecc).
Analisi dei vincoli esistenti sulle ville e case rurali della Sorda
Analizzando nel dettaglio le zone del PRG in cui ricadono le ville e le case rurali censite nel quartiere Sorda (tav. C3.3), otteniamo le seguenti classificazioni urbanistiche:
| Zona PRG | % sup. sull’intera area mappata | Demolizione consentita | Case rurali | Ville storiche |
|---|---|---|---|---|
| A2 | 0,3% | NO | 1 | 3 |
| B0 | 6,3% | SI | 8 | 11 |
| B1 | 9,8% | SI | 25 | 20 |
| Br1 | 4,7% | SI | 39 | 10 |
| C | 6,5% | SI | 1 | 3 |
| E1 | 37,6% | SI - per i fabbricati ricadenti in zona vincolata da P.P., è però necessario il parere della Soprintendenza | 21 | 11 |
| E3 | 33,5% | SI - per i fabbricati ricadenti in zona vincolata da P.P., è però necessario il parere della Soprintendenza | 21 | 20 |
| Totale | 98,7% | 112 | 78 |
* il rimanente 1,3% è rappresentato dalle zone “Fe” (ospedali, scuole, tribunale), non oggetto dell’analisi
Emerge che soltanto 3 ville storiche siano tutelate in zona A2, a cui si aggiungono altre 3 ville identificate tra i Beni isolati individuati all’art. 17 delle norme di attuazione del Piano Paesaggistico della provincia di Ragusa.
Ben 44 ville storiche e 73 case rurali ricadono invece in zone B o C, ove è consentita la demolizione e ricostruzione. Tra le ville storiche (31) e case rurali (38) censite ricadenti in zone agricole E1 ed E3, invece, 2 ville e 10 case rurali sono ricadenti in zone vincolate dal piano paesaggistico, per cui è richiesto il parere della Soprintendenza per qualunque intervento di demolizione o manutenzione straordinaria.
Infatti, il piano paesaggistico specifica all’Art.42 “Fabbricati sparsi ad uso rurale” che «Per il mantenimento dell’attività e dei caratteri agricoli del paesaggio è prioritario il riuso e la rifunzionalizzazione del patrimonio architettonico rurale, anche se non integro, ai fini dello sviluppo del turismo rurale e dell’agricoltura rispetto ai nuovi fabbricati».
Sui rimanenti edifici, pertanto, non grava alcun vincolo. In sintesi, su un totale di 78 ville storiche e 112 case rurali, 70 ville storiche e 101 case rurali non sono preservate da alcun vincolo di tutela da demolizione e ricostruzione.